Jeszcze kilka lat temu sprzedaż mieszkań w Olkuszu oznaczała dla kupujących jedno – przystępne ceny. Dziś jednak sytuacja się zmieniła. Średnia cena m² mieszkania w Olkuszu przekracza 6 500 zł, a tanie mieszkania na sprzedaż w Olkuszu to rzadkość. Rynek wtórny dominuje, ale ceny dorównują już niektórym inwestycjom deweloperskim. Kawalerka w Olkuszu potrafi kosztować więcej za m² niż mieszkanie 3-pokojowe na obrzeżach. Mieszkania na sprzedaż w Olkuszu znikają szybko, a chętnych nie brakuje.
Dlaczego tanie mieszkania w Olkuszu to już przeszłość, a ceny nie przestają rosnąć
Jeszcze kilka lat temu tanie mieszkania na sprzedaż w Olkuszu były standardem. W 2019 roku średnia cena metra kwadratowego oscylowała wokół 4 300–4 700 zł, co czyniło Olkusz jednym z najbardziej przystępnych cenowo miast w Małopolsce. Dziś sytuacja zmieniła się diametralnie. Na początku 2025 roku średnia cena metra kwadratowego przekroczyła 7 900 zł na rynku wtórnym i 8 600 zł w nowych inwestycjach. Co napędza te wzrosty?
Po pierwsze, lokalizacja. Olkusz stał się atrakcyjną alternatywą dla osób pracujących w Krakowie, Katowicach czy Dąbrowie Górniczej. Szybki dojazd trasą S94 oraz kolej aglomeracyjna powodują, że wielu kupujących decyduje się na zakup mieszkania właśnie tutaj, gdzie ceny są niższe niż w dużych miastach, a jednocześnie standard życia porównywalny.
Po drugie, problem podaży. W ostatnich pięciu latach liczba nowych inwestycji w Olkuszu była ograniczona, a rynek budownictwa wielorodzinnego nie rozwijał się w takim tempie, jak w sąsiednich aglomeracjach. W 2024 roku oddano do użytkowania zaledwie 180 nowych mieszkań, co nie zaspokaja lokalnego popytu. Brak gruntów pod budowę oraz wysokie koszty materiałów budowlanych powodują, że deweloperzy utrzymują wysokie ceny, nie obawiając się braku nabywców.
Trzecim czynnikiem jest lokalny popyt napędzany nie tylko przez mieszkańców Olkusza, ale również przez inwestorów spoza regionu. Położenie między Krakowem a Śląskiem oraz stabilny rynek nieruchomości w Olkuszu sprawiają, że kupujący traktują mieszkania jako sposób na zabezpieczenie kapitału przed inflacją.
Mieszkania z rynku wtórnego w Olkuszu kosztują więcej niż się spodziewasz
W 2025 roku mieszkania z rynku wtórnego w Olkuszu nie są już tanią alternatywą wobec nowych inwestycji. Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym wynosi 7 900–8 200 zł/m² i nadal rośnie. Jeszcze trzy lata temu różnica między lokalami używanymi a nowymi wynosiła około 25%, dziś spadła do zaledwie 10-12%.
Powodem tego zjawiska jest struktura podaży. Na rynku wtórnym dominują mieszkania w dobrych lokalizacjach – na osiedlach Pakuska, Młodych, Centrum, czyli tam, gdzie infrastruktura jest w pełni rozwinięta: szkoły, sklepy, komunikacja miejska. Nowe inwestycje powstają głównie na obrzeżach miasta, co dla wielu kupujących nie jest atrakcyjne.
Dodatkowo większość ofert pod hasłem sprzedaż mieszkań Olkusz dotyczy lokali w pełni wykończonych, często po remoncie, gotowych do zamieszkania lub wynajmu od razu po zakupie. Dla wielu nabywców oznacza to realną oszczędność – brak kosztów wykończenia, które w nowych mieszkaniach sięgają średnio 3 000 zł/m², podnosi faktyczny koszt zakupu „dziury w ziemi” do poziomu mieszkań z rynku wtórnego.
Jeżeli zapytacie ile za metr mieszkania w Olkuszu, odpowiedź brzmi: średnio od 7 900 zł na rynku wtórnym do 8 600 zł/m² w nowych inwestycjach. Najtańsze oferty znajdziecie w blokach z wielkiej płyty na osiedlu Słowiki, gdzie ceny zaczynają się od 7 200 zł/m², ale tam standard techniczny budynków wymaga często kosztownych remontów.
Kawalerki i mieszkania 3-pokojowe w Olkuszu najczęściej trafiają na listę „sprzedane”
Jeśli spojrzeć na strukturę transakcji w Olkuszu, dominują dwa typy mieszkań – małe lokale jednopokojowe oraz rodzinne mieszkania 3 pokojowe. Kawalerka w Olkuszu to dziś produkt absolutnie deficytowy. Średnia cena takich mieszkań przekracza 9 000 zł/m², a całkowity koszt zakupu 30-metrowej kawalerki to już około 270 000–290 000 zł. Tak wysokie ceny nie odstraszają kupujących – kawalerki znikają z rynku w ciągu 2-3 tygodni od wystawienia ogłoszenia. Przyczyną jest głównie zainteresowanie inwestorów kupujących pod wynajem oraz osób młodych, szukających pierwszego własnego „M”.
W segmencie rodzinnym dominują transakcje dotyczące mieszkań trzypokojowych o powierzchni 55–65 m². Ich cena kształtuje się na poziomie 7 800–8 200 zł/m², co oznacza, że zakup takiego mieszkania wiąże się z wydatkiem od 450 000 do 520 000 zł. Większość ofert z tego segmentu dotyczy mieszkań na osiedlach Pakuska, Młodych i Centrum, czyli w lokalizacjach dobrze skomunikowanych, z dostępem do szkół, przedszkoli i usług.
Co więcej, analiza portali ogłoszeniowych pokazuje, że w I kwartale 2025 roku 62% wszystkich ofert pod hasłem mieszkania na sprzedaż w Olkuszu dotyczyła właśnie kawalerek oraz mieszkań trzypokojowych. Lokale dwupokojowe i większe niż 70 m² sprzedają się zauważalnie wolniej.
Jeżeli zatem zastanawiacie się jaka jest cena mieszkania w Olkuszu, musicie liczyć się z wydatkiem rzędu 270 000 zł za kawalerkę, 400 000 zł za lokal dwupokojowy i minimum 450 000 zł za mieszkanie trzypokojowe w przyzwoitym standardzie. W najtańszych segmentach znajdziecie co prawda oferty w blokach z lat 70. i 80., ale te mieszkania wymagają często nakładów finansowych, które skutecznie niwelują „okazję cenową”.
Rynek nieruchomości w Olkuszu nie zwalnia tempa – rosnące ceny, ograniczona podaż i szybka sprzedaż najpopularniejszych metraży wskazują, że perspektywa spadków cen w najbliższym czasie jest mało prawdopodobna.
