Kupujesz starszy dom. Pięć rzeczy do sprawdzenia pod kątem wilgoci

Świeżo odmalowane ściany i wysprzątana piwnica robią dobre pierwsze wrażenie i właśnie na tym polega problem. Wilgoć w starszym budynku rzadko daje o sobie znać wprost, a jej ślady można stosunkowo łatwo ukryć przed krótką wizytą. Kilka konkretnych miejsc i sygnałów może jednak powiedzieć o stanie budynku więcej niż powierzchowne oględziny.

Dlaczego wilgoć jest najdroższą wadą starszego domu?

Wilgoć należy do najczęstszych ukrytych wad starszych nieruchomości, a kupujący często dowiadują się o problemie dopiero po przeprowadzce. Zawilgocenie ścian to proces, który zwykle nie ogranicza się do jednej warstwy materiału. Woda wnikająca w mury niszczy tynk, powoduje odspajanie farby i degraduje izolację termiczną, a sole mineralne transportowane przez wilgoć krystalizują się na powierzchni, tworząc charakterystyczne wykwity. Efekt widoczny gołym okiem to zwykle końcowy etap procesu, który trwa miesiącami, a nawet latami.

Usunięcie śladów wilgoci bez wyeliminowania jej źródła działa jak przyklejenie plastra na pęknięty przewód wodny. Ściany można przemalować, tynk uzupełnić, a piwnicę wysprzątać. Problem jednak wraca, często z większą intensywnością.

Szczególnie istotna jest kwestia izolacji poziomej, czyli przepony przeciwwilgociowej oddzielającej mury od gruntu. W budynkach sprzed kilkudziesięciu lat izolacja ta bywa zdegradowana lub wykonana z materiałów, które z czasem utraciły właściwości uszczelniające. Brak skutecznej bariery oznacza, że woda podciągana kapilarnie z gruntu może sięgać kilkudziesięciu centymetrów, a w niekorzystnych warunkach nawet ponad metr w górę ściany. Dlatego przed zakupem ważne jest ustalenie, gdzie wilgoć się pojawia i skąd pochodzi.

Pięć miejsc, które trzeba obejrzeć

1. Cokół i strefa przy gruncie to pierwsza linia obrony budynku przed wilgocią z zewnątrz. Odparzenia tynku, wykwity solne i ciemniejsze przebarwienia w dolnych partiach ścian zewnętrznych to sygnały, że woda wnika od strony gruntu. Warto sprawdzić tę strefę dokładnie, szczególnie od strony północnej i tam, gdzie teren opada w kierunku budynku.
2. Piwnica wymaga oceny wielozmysłowej. Charakterystyczny, stęchły zapach pojawia się nawet wtedy, gdy powierzchnie wyglądają na suche. Wilgoć może znajdować się pod wylewką lub za okładziną ścian. Biały nalot na cegle lub betonie to niemal pewny ślad po migracji wody.
3. Narożniki i ościeża okienne są miejscami, gdzie kondensacja pary wodnej ujawnia się najwcześniej. Ciemne przebarwienia w narożnikach pomieszczeń wskazują na mostki termiczne. Kondensacja w tych miejscach jest szczególnie częsta w budynkach, w których wymieniono okna na szczelne bez odpowiedniego dostosowania wentylacji.
4. Wentylacja bywa pomijanym elementem oględzin, a jej stan ma bezpośredni wpływ na poziom wilgotności wewnątrz budynku. Zatkane kratki wentylacyjne, zaślepione kanały lub brak nawiewu po wymianie szczelnych okien tworzą warunki sprzyjające kondensacji. Sprawdź, czy kratki są drożne i czy w pomieszczeniach czuć ruch powietrza.
5. Dach i system odprowadzania wody to obszar, który warto ocenić nawet przy słonecznej pogodzie. Uszkodzone lub niedrożne rynny powodują, że woda opadowa spływa po elewacji lub gromadzi się przy fundamencie. Warto sprawdzić, czy teren wokół budynku jest wyprofilowany tak, aby woda odpływała od ścian.

Co da się naprawić i jakim nakładem?

Zawilgocenie powierzchniowe, na przykład pleśń na ścianie łazienki spowodowana niedostateczną wentylacją, jest problemem stosunkowo prostym do rozwiązania. Udrożnienie wentylacji, regularne wietrzenie, usunięcie pleśni preparatem grzybobójczym i farba z dodatkiem biobójczym mogą wystarczyć. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy wilgoć pochodzi z gruntu i przemieszcza się przez mury od fundamentów.

Ustalenie źródła zawilgocenia musi poprzedzać jakikolwiek remont. Planowanie osuszania bez diagnozy przyczyny to wydatek, który nie przyniesie trwałego efektu. W przypadku poważniejszych problemów konieczny bywa pomiar wilgotności materiałów budowlanych przy użyciu wilgotnościomierza oraz profesjonalne osuszanie, które może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Ocena opłacalności naprawy powinna uwzględniać stan całego budynku. Jeśli poza zawilgoceniem budynek wymaga wymiany instalacji, dachu i okien, łączny koszt remontu może przewyższyć wartość nieruchomości. Jeżeli podczas oględzin okaże się, że budynek wymaga usunięcia wilgoci przed rozpoczęciem remontu, warto wcześniej ustalić zakres zawilgocenia i dobrać odpowiednią metodę działania. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być specjalistyczne osuszanie budynków w Olkuszu, obejmujące ocenę poziomu wilgotności, dobór właściwych urządzeń oraz prowadzenie procesu osuszania aż do uzyskania odpowiednich parametrów podłoża.

Kiedy niedawny remont powinien budzić czujność?

Nowa farba na ścianach piwnicy lub świeżo położony tynk w strefie cokołu mogą być dowodem zadbania o budynek albo próbą zamaskowania problemu przed sprzedażą. Rozróżnienie tych dwóch przypadków bywa trudne, ale możliwe. Zwróć uwagę na nierówności pod warstwą farby, miejsca, gdzie tynk brzmi głucho przy opukaniu, oraz na przebarwienia przebijające przez świeże malowanie. Wykwity solne mają tendencję do ponownego pojawiania się nawet przez kilka warstw farby, jeśli źródło wilgoci nie zostało wyeliminowane.

Intensywny, stęchły zapach w piwnicy po świeżo przeprowadzonym remoncie powinien wzbudzić szczególną czujność. Zapachu stęchlizny nie usuwa malowanie ani wietrzenie. Wytwarzają go grzyby pleśniowe i bakterie rozwijające się w zawilgoconych materiałach budowlanych, dlatego znika dopiero po skutecznym osuszeniu i eliminacji źródła wody. Świeży remont podnosi atrakcyjność wizualną nieruchomości, ale sam w sobie nie jest dowodem na rozwiązanie problemów konstrukcyjnych.

Przy zakupie starszego domu wilgoć warto traktować jako sygnał do szczegółowej analizy stanu budynku, wykraczającej poza kwestie estetyczne. Cokół, piwnica, narożniki, wentylacja oraz dach z systemem odprowadzania wody mogą wiele powiedzieć o rzeczywistym stanie budynku. Ważne jest jednak ustalenie przyczyny zawilgocenia. Dopiero wtedy można realnie ocenić zakres i koszt koniecznych prac. Czasem najwięcej o budynku mówi to, co kryje się pod świeżym wykończeniem.

O firmie Dezynfeusz

Dezynfeusz to firma usługowa z branży DDD, czyli dezynfekcji, dezynsekcji i deratyzacji. Dezynfeusz zajmuje się także zwalczaniem kun i szkodników drewna, ozonowaniem, odgrzybianiem oraz osuszaniem budynków, a w zakładach spożywczych prowadzi monitoring szkodników zgodny z HACCP. Firma Dezynfeusz ma siedzibę w Katowicach oraz oddziały m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Klientów indywidualnych obsługuje w miastach w rejonie oddziałów, a przedsiębiorstwa i instytucje w całej Polsce. Dezynfeusz pracuje zgodnie z normą PN-EN 16636 oraz z wymaganiami systemów bezpieczeństwa żywności IFS, BRC i AIB. Dezynfeusz oferuje również usługi biologa terenowego i mykologa budowlanego. Więcej o firmie Dezynfeusz na stronie dezynfeusz.pl.